Oceňování nemovitostí

Oceňování stavby

Nestanoví‑li zákon o oceňování majetku jinak, oceňuje se stavba (nebo její část) nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Jejich použití u jednotlivých druhů staveb stanoví prováděcí vyhláška.

objednejteStavba se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby. Není‑li stavba samostatnou věcí, její cena se přičte k ceně nemovité věci, jejíž je součástí. Výrobek, který plní funkci stavby, se oceňuje jako jiná stavba.

Přístupy k tržnímu ocenění

Nákladový způsob

Při ocenění stavby nákladovým způsobem se vychází

  • ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, u stavby určené k odstranění z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění;
  • ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce;
  • z technického nebo morálního opotřebení stavby;
  • ze zohlednění ceny stroje nebo jiného technologického zařízení (není­‑li v katastru nemovitostí zapsána výhrada, že stroj není vlastnictvím vlastníka nemovité věci).

Základní ceny a způsob jejich úpravy u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického nebo morálního opotřebení stanoví prováděcí vyhláška k oceňování majetku. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu.

Výnosový způsob

Pro ocenění stavby výnosovým způsobem stanoví prováděcí vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.

Porovnávací způsob

Oceňuje­‑li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví prováděcí vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu.

Oceňování jednotek

Jednotka – byt (nebo která zahrnuje byt) – se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci (i v případě, jsou­‑li umístěny mimo dům) a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání.

Jednotka – nebytový prostor (nebo která zahrnuje nebytový prostor) – se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci (i v případě, jsou­‑li umístěny mimo dům) a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu určené pro společné užívání. Nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu.

Cena jednotky

Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Velikost podílu na společných částech nemovité věci příslušejících k jednotce se zjistí z veřejného seznamu. Způsob ocenění podílu na společných částech stanoví prováděcí vyhláška v návaznosti na druh a účel užití stavby, ve které se jednotka nachází. Cena příslušenství nemovité věci, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění jednotky, bytu nebo nebytového prostoru započte do jeho ceny ve výši spoluvlastnického podílu. Pozemek, který je společnou částí jednotky, se ocení samostatně a jeho cena se přičte k ceně jednotky.

Podlahová plocha jednotky je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi. Způsob určení plošných výměr stanoví prováděcí vyhláška.

Konečný názor na tržní hodnotu ovlivňuje rovněž účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován a jakým způsobem, za jakých podmínek a k čemu bude využit. Je třeba si uvědomit, že výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.

Cenové mapy České republiky

Předložené cenové mapy mají sloužit k základní cenové orientaci v jednotlivých regionech a sektorech realitního trhu České republiky. Jedná se o ceny agregované, které by měly tvořit jistý statistický průměr skutečně realizovaných obvyklých (tržních) cen.

Cenovou dokumentací pro tvorbu těchto cenových map tvořily jednak konkrétní cenové údaje z realizovaných prodejů, jednak cenové údaje hromadné a obecné, ale opět vycházející z tržních podmínek ve zkoumaných regionech a sektorech. Ceny nabídkové byly analyticky používány pouze jako podklady podpůrné.

Pro finální agregace byly využity řádově stovky konkrétních cenotvorných údajů a dále cenová doporučení od regionálních a okresních výborů a několika desítek jednotlivých znalců, odhadců, realitních makléřů a dalších subjektů, které se na realitním trhu objevují, z nichž je třeba zvláště vyzdvihnout banky a spořitelny.

Výsledné cenové mapy, tak jak jsou zde předkládány, byly před finálním redakčním zpracováním posouzeny odborníky z řad profesních sdružení (Asociace realitních kanceláří České republiky, Komora soudních znalců, Bankovní asociace a další) a z vysokých škol, zejména z katedry podnikání a oceňování majetku Bankovního institutu vysoké školy, a.s., a katedry ekonomiky a řízení ve stavebnictví, Fakulty stavební, Českého vysokého učení technického.