Přístupy k tržnímu ocenění

Obvykle je při zjišťování tržní hodnoty nemovitosti použit jeden z dále uvedených základních přístupů, častěji ale jejich kombinace:

• přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda),

• přístup na bázi vynaložených nákladů (nákladová metoda),

• přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda).

               

Nákladová metoda

Aplikace nákladového přístupu vychází z údajů minulosti – hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a od nákladů vynaložených na stavby, tzn. na jeho zhodnocení. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny.

Výnosová metoda

Ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje čistě ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny.

Porovnávací metoda

Porovnávací přístup odráží aktuální situaci na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se usuzuje na pravděpodobnou výši ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou upravovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti a výsledkem je porovnávací hodnota. Přístup založený na porovnání je klíčový při odhadu tržní hodnoty. V běžném tržním prostředí se jedná o nejčastěji používaný přístup. Při správné aplikaci odráží stav trhu. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnání existují podmínky. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek a časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí.

Analýza tržní hodnoty

Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota, při oceňování rodinného domu se uplatní technická a porovnávací.