Trh s pozemky

 Kvantitativní stránka pozemku

Pozemky jsou jediným druhem nemovitostí, který nelze reprodukovat. Kvantitativní stránka nabídky je tedy fixní a nereaguje na žádné změny trhu. To co se může měnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to může být zlepšení bonity melioracemi, hnojením, kypřením, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků třeba vybavením pozemku inženýrskými sítěmi, vyšší hustotou zástavby apod.

Až na výjimky nelze říci, že by byl nějaký pozemek bezcenný. Dočasně neprodejný může být například pozemek, který je kontaminován, náklady na kontaminaci reálně převyšují ceny porovnatelných pozemků a majitel pozemku je povinen pozemek na vlastní náklady dekontaminovat. Uvedený příklad je spíše teoretický, protože v praxi buď lze na dekontaminaci čerpat nějakou formu přímé nebo nepřímé (osvobození od daní) dotace, nebo je původce kontaminace odlišný od vlastníka pozemku a náklady dekontaminace jdou na jeho vrub.

Předmětem obchodu může být i pozemek, který je sám o sobě neprodejný, ale jeho latentní hodnota spočívá v tom, že svojí existencí zvyšuje hodnotu jiného majetku. Dobrým a na trhu často frekventovaným příkladem je veřejná zeleň nebo jezero. Městský park nebo jezero jsou samy o sobě komerčně nevyužitelné. Pozemky, které obklopují park nebo jezero, ale získávají přidanou hodnotu zkvalitněním prostředí a pohledových horizontů.

Typickou nemovitostí, u které hrají pohledové horizonty a kvalita životního prostředí značný vliv, jsou bytové domy. Zkusme si představit tři zcela shodné bytové domy, z nichž:

  • první má výhled z většiny bytů na park s jezerem,
  • druhý má výhled z většiny bytů do úzké ulice a do vnitrobloku,
  • třetí má výhled z většiny bytů na skládku odpadu a kafilerní spalovnu.

I když se jedná o kvalitativně a kvantitativně zcela shodné objekty, bude průměrný subjekt trhu ochoten zaplatit nejvíce za byt v prvním z uvedených objektů a nejméně za byt ve třetím. U velkého investora, který v předmětné lokaci hodlá vystavět několik set bytů, je potom zcela racionální úvaha o případné koupi naplněné a zavezené skládky odpadu (která je sama o sobě bezcenná) a její rekultivaci na park s jezerem. 

Kvalitativní stránka pozemku

Jiným a poměrně častým případem je koupě strže, rokle nebo vytěženého lomu, který investor primárně využije jako skládku stavební suti a po následném zhutnění finálně využije jako stavební pozemek.

Kvalitativní stránka pozemku se může změnit i bez přímé investice do vlastního pozemku právě změnou jeho širších vztahů. I když investor nechá svůj pozemek ležet ladem, může se jeho kvalita změnit vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, kvalitní zástavbou v sousedství pozemku a dalšími vlivy.