Úvod do oceňování majetku

Jako jeden z doprovodných zákonů k novému občanskému zákoníku byl v minulém roce schválen zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. Změny zahrnují také zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který upravuje oceňování nemovitostí především pro potřeby výběru daní a další případy, kdy je nutné relativně snadno a přezkoumatelně určit cenu.

objednejteIng. Petr Ort, Ph.D., výkonný ředitel české pobočky celosvětového ústavu American Appraisal, patří mezi odborníky na realitní trh a oceňování nemovitostí. Je autorem 20 monografií na téma oceňování majetku, od roku 1994 přednáší na Bankovním institutu a oceňuje také neobvyklé stavby, jako třeba Lobkovický palác. Podle Petra Orta je oceňování majetku nejen základním stavebním kamenem každého podnikání, ale také civilizace. „Pokud nebudeme znát hodnotu věcí, nebude existovat směna a bez směny nebude existovat společnost,“ říká vedoucí autor Cenových map České republiky. Oceňování majetku není podle něj jen sčítání sloupců čísel, ale též pochopení užitečnosti oceňovaného majetku pro vlastníka.

Než Vás níže seznámíme se zásadami oceňování majetku podle tohoto zákona, podívejte se pro zajímavost na srovnání vývoje cen nemovitostí v Praze a v Brně, vycházeli jsme ze zdroje Cenová mapa Praha a Cenová mapa Brno.

Změny

Definice obvyklé ceny v ustanovení § 2 byla doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním (současně běžný postup). Vzhledem k tomu, že jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstává nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami.

Funkční celek

Končí rozlišování jednotného funkčního celku a funkčního celku (zjednodušeně: pozemky užívané spolu se stavbou a stavebním pozemkem, například rodinný dům se zahradou). Funkční celek se od jednotného funkčního celku lišil pouze nejednotným vlastnickým režimem (vlastník stavby a vlastník pozemku byli rozdílní). Přestože se v obou případech pozemky oceňovaly stejně, skutečnost, že pozemky ve funkčním celku nebyly považovány za stavební, vytvářela množství obtížně řešitelných a hlavně zbytečných komplikací.

Terminologie

Novela zákona přináší také řadu terminologických změn, vázaných především na rekodifikaci soukromého práva: např. cena se bude podle cenového předpisu určovat (nikoliv zjišťovat), místo podniku se bude oceňovat závod, nemovitosti budou označovány jako nemovité věci mnoho dalších. Charakter změny v termínech má také rozlišování zastavěných a nezastavěných stavebních pozemků. Tyto ryze technické změny, vyvolané především potřebou sjednotit názvosloví s novým občanským zákoníkem, ovlivnily i systematiku zákona – ustanovení o oceňování věcných břemen bylo přesunuto z hlavy třetí, upravující oceňování majetkových práv, do hlavy II vztahující se k nemovitým věcem.

Stavba je součástí pozemku

Hlavními důvody změn bylo uzpůsobit oceňovací předpis znovuobnovené zásadě superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) a stanovit způsob ocenění pro instituty zavedené novým občanským zákoníkem. Vedle těchto změn došlo také k upřesnění stávajících ustanovení a rozšíření zmocnění Ministerstva financí k určení způsobu oceňování prováděcím předpisem, které bylo vyvoláno nutnosti upravit některé výpočty podrobněji nebo flexibilněji, než lze stanovit v zákoně.

Novela nic nemění na vlastním způsobu ocenění staveb. V souladu se zásadou stavba je součástí pozemku se cena stavby (není­‑li stavba samostatnou věcí) přičítá k ceně pozemku a stavba je chápána jako zhodnocení pozemku. Stavba se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby. V případě odlišného vlastnictví stavby a pozemku se jejich cena uvádí pochopitelně samostatně. Výslovně je stanoveno v novém ustanovení § 10 odst. 9, že se k ceně pozemku přičte také cena trvalých porostů. Ke změně existující praxe nedochází, neboť s výjimkou sazenic stromků vysazených v lesní školce jsou trvalé porosty tradičně součástí pozemku.

Další členění stavebních pozemků

Ustanovení § 9 je rozšířeno o další členění stavebních pozemků pro účely oceňování.

 

Cenová mapa České republiky – tištěná publikace

Předložené cenové mapy mají sloužit k základní cenové orientaci v jednotlivých regionech a sektorech realitního trhu České republiky. Jedná se o ceny agregované, které by měly tvořit jistý statistický průměr skutečně realizovaných obvyklých (tržních) cen.

Cenovou dokumentací pro tvorbu těchto cenových map tvořily jednak konkrétní cenové údaje z realizovaných prodejů, jednak cenové údaje hromadné a obecné, ale opět vycházející z tržních podmínek ve zkoumaných regionech a sektorech. Ceny nabídkové byly analyticky používány pouze jako podklady podpůrné.

Pro finální agregace byly využity řádově stovky konkrétních cenotvorných údajů a dále cenová doporučení od regionálních a okresních výborů a několika desítek jednotlivých znalců, odhadců, realitních makléřů a dalších subjektů, které se na realitním trhu objevují, z nichž je třeba zvláště vyzdvihnout banky a spořitelny.

Výsledné cenové mapy, tak jak jsou zde předkládány, byly před finálním redakčním zpracováním posouzeny odborníky z řad profesních sdružení (Asociace realitních kanceláří České republiky, Komora soudních znalců, Bankovní asociace a další) a z vysokých škol, zejména z katedry podnikání a oceňování majetku Bankovního institutu vysoké školy, a.s., a katedry ekonomiky a řízení ve stavebnictví, Fakulty stavební, Českého vysokého učení technického.